7月18日,广州楼市爆出大消息。为稳定房地产市场合理预期,促进房地产市场平稳健康发展,广州市政府办公厅在印发的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中,提出了中国住房租赁史上可能具有里程碑意义的一条措施:租购同权。《工作方案》明确,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障“租购同权”(7月19日中国经济网)。
“租购同权”让人们看到了租房者的福利甚至有人开始欢呼“租房时代”即将来临。的确,从房产价值的角度看,学区房的价格之所以远远高于一般商品房,就是因为其价格中包含着学区、学位的价值。一旦学区房与学区、学位等关键要素剥离,人们对于学区房就不会趋之若鹜,学区房的价格难免受到影响。同时,租房市场的学区资源也将随之释放。买不起学区房的人,可以通过租房圆了孩子上“名校”梦。所以,在乐观者看来,“租购同权”实在是一个一箭双雕的改革举措。
理想很丰满,现实却很骨感,尽管广州已经喊出了“租购同权”的改革口号,但“租购同权”的落地却需要跨越两个“鸿沟”。首先,“租购同权”需要跨越权利差异的“鸿沟”。如果学区内学位不紧张,“租购同权”或许能够实现,这也是广州率先提出“租购同权”的底气所在——广州的学生生源在减少,教育投入在加大,学位资源相对不紧张。可如果学区内的学位紧张怎么办?面对学生多、学位少的矛盾,学校该如何分配学位?以笔者所在的城市为例,很多名校生源爆满,最后只能通过摇号决定谁上好学校,谁接受教育局的统筹安排。如此处理看似公平,但对花了几百万元买学区房的家长来说则显然不能接受——他们花费了几百万元,最后的结果却是孩子无法上与房子对应的学校。这种做法值得商榷。
面对生源可能爆满的情形,更多学校根据学区房的产权和居住年限,对入学权利进行了三六九等的划分。比如:父母百分百产权,且居住一年以上的是第一等；父母百分百产权的是第二等；父母产权之和超过51%的是第三等；父母产权之和不足51%的是第四等；租房的是第五等。在学位资源紧张的前提下,作为被划在“第五等”的租房者,其子女所享有的学位只是充饥的“画饼”而已。如果“租购同权”不能以学位紧张问题的有效解决为前提,不能跨越入学权利层面的“鸿沟”,“同权”的意义就会被打折扣。
其次,“租购同权”需要跨越就近入学的“鸿沟”。就近入学何以存在“鸿沟”?原因在于,就近入学只是相对的就近入学——不同学区的就近入学,其含义、指向并不相同。在学区依然存在的现实背景下,就近入学的“近”并不是真正空间距离上的“近”,而是行政权力所划定的学区之“近”。也就说,就近入学的本质还是一种学位权利,而且就近入学的解释权在划定者。这也是为何会出现因为就近入学问题而打官司的深层症结:很多人以自己家离名校更近为由,将教育部门告上法庭,要求就近入学。可最后结果往往是,一个相对就近入学的解释就让愤愤不平的家长瞬间偃旗息鼓。
这些客观存在的问题,必然传导至租房市场。在名校旁边租房未必就意味着能够上名校,即便是在“租购同权”可以真正落实的情形下。因为,除了同权之外,租房者还需满足官方所说的就近入学原则。这也就意味着,必须租到有学区的房子才可能有名校可以上,而且只是可能。此时,新的“鸿沟”因为就近入学的原则在租房市场产生。客观地说,这个结果既不能有效释放更多教育资源,反而可能导致新的不公平——有学区房者优先将学区资源租赁给亲朋好友,他们可能会利用卖房买房的时间差,垄断优质教育资源。
当然,相比较而言,“租购同权”已经是一种进步。特别是,作为一线城市的广州能够率先提出这个口号和理念,确实难能可贵。关键是,这个理念如何转化为实质性行动,并促进结果公平,进而产生广泛示范效应。从目前的实际情况看,“租购同权”至少需要跨过两个“鸿沟”,“租购同权”的改革依然任重道远。
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