一、整体市场：供应量大幅回落，楼市进入降温通道
11月份，住宅市场供应量大幅回落，由于金九银十项目网签延后，成交量呈上涨态势，成交均价也呈现下降态势，供求比为0．5。由于年底各大银行贷款额度收紧，并且调控政策频出，年末岛城楼市整体降温。
11月份，商品住宅供应量和成交均价均呈现下降态势，供应量更是大幅回落，而成交量呈现上涨态势。其中供应量为71．92万㎡，环比下降54％，同比下降32％；成交量为142．56万㎡，环比上涨3％，同比下降12％；价格上，本月成交均价为11706元／㎡，环比下降2％，同比上涨17％。整体来看，由于各大银行贷款额度和调控政策从紧，年末楼市降温。
二、区域量价：利好不断落地，北城持续升温
分区域看，除市南区、市北区、李沧区外，其余区市供求比皆小于1，主要是由于近郊区的配套不断完善，而且主城区单价过高，随着地铁的开通等政策利好不断落地，郊区楼市进入发展的“快车道”，北城表现更为突出。
11月，供应量方面，胶州、李沧、胶南占据前三位，占比达53．7％；成交量上，胶南市、即墨区、城阳区占据前三位，占比高达43．1％，近郊依然是成交热点区域。即墨和胶州均进入前四名，火热可见一斑。
2017年11月，区域均价方面，市南区和崂山区高端区域延续高均价之外，李沧区均价持续上涨，高达21519元／㎡，市内八区全部达到10000元以上。即墨区均价首次突破10000元／平，胶州也迈上8000大关。
三、成交结构：即墨撤市划区，九区占比大幅上涨
成交结构上来看，2017年11月，即墨撤市划区，带动九区成交占比大幅提升，占比高达57．18％。四市项目由于配套等利好不断，加之调控影响小，并且价格相对较低，占比为42．82％。
四、存量分析：整体库存下降，近郊存量较高
2017年11月，青岛整体存量约为1044万㎡，存量大幅下降。而库存也集中在近郊的胶南、胶州和即墨，由于供求两旺，去化周期仍属正常。而高端集中的市南去化周期最长。
2017年11月，存量面积排名前三的区域为胶南市、即墨区和胶州市，主要是由于近郊区配套等利好不断落地并且均价相对较低，尤其即墨撤市划区，因此供应量较大。去化周期方面，城阳区由于价格低去化快，库存压力最低。备受瞩目的李沧区去化周期为8个月，即墨区去化周期为11个月，而市南区去化速度慢，去化周期高达24个月，黄岛区13个月居于次席。
五、项目成交排行榜
从成交热点项目看，市区项目融创都会中心和中海寰宇天下以高单价，名列金额榜第一二位；碧海云天和融创都会中心热销，名列面积榜冠亚军。与上月相比，市区项目在金额及面积双榜中都表现亮眼，以绝对优势艳压郊区项目。即墨撤市划区也带动市区项目的相关占比。
金额榜单中，由于城区项目单价较高，市区项目占据全部席位，以绝对优势艳压郊区项目，与上月相比有较大反转。融创都会中心单月销售额突破10亿，在降温市场中表现尤其突出。
面积榜单中，市区项目占比提升至8席，由于即墨撤市划区等利好，市区成交占比也随之提高。碧海云天由于单价较低，集中签约占据面积榜首位。
11月市场简析：
由于年底各大银行贷款额度收紧，并且调控力度渐增，年末岛城楼市整体降温。新增供应量大幅下降，受网签延后影响，成交量有小幅上涨。成交均价高位回落，也呈现下降趋势，从区域来看，受配套等利好影响，近郊区仍为成交热点区域，尤其即墨撤市划区之后供应量大增，胶州价格则上涨明显。值得一提的是，受即墨撤市划区影响，本月城区成交占比大幅增长，成为成交主体。临近年底，楼市调控依旧，预计楼市或将进入“降温”通道。
