城镇是区域经济的核心，一方面集聚大量人口、资源、技术和信息等资源，另一方面又引领和带动整个区域的发展，带动区域产业、技术和竞争能力的增强。正因为如此，城镇化水平常常作为区域或国家社会经济发展的重要度量指标。
安居才能乐业,房子与老百姓生活息息相关。从市城乡建设委获悉，截至去年底，青岛市常住人口城镇化率达到71.53%，列全省第一！较上年提升1.54个百分点。户籍人口791.34万人，户籍人口城镇化率为60.61%，较上年提升了1.05个百分点。城镇化率高后，我们老百姓生活将会变成怎样的？可以享受哪些红利呢？
何为城镇化？
城镇是区域经济的核心，一方面集聚大量人口、资源、技术和信息等资源，另一方面又引领和带动整个区域的发展，带动区域产业、技术和竞争能力的增强。正因为如此，城镇化水平常常作为区域或国家社会经济发展的重要度量指标。
四个因素缺一不可
一些城市管理者常常倾向于将城镇化理解为城镇人口的增加，事实上，城镇化是一个城镇综合发展的过程，其内涵包括但不局限于城镇人口的增长，城市地理学中将城镇化的内涵划分为四个主要方面：
1.人口城镇化。指农村人口向城镇聚集，城镇人口数量不断增加、比重逐渐提高的过程；
2.地域城镇化。指在地域空间上，农村地域逐渐转化为以人口的高度聚集为主要特征的城镇地域的过程；
3.经济活动城镇化。指经济关系、经济活动在地理上聚集，以及生产方式日益趋向于城镇经济特征的过程；
4.生活方式城镇化。指随着社会身份、职业、社会角色等的变化，人们在行为方式、思想观念、道德意识、社会交往、受教育程度、生活习惯、综合素质等方面，由农村向城镇转变的过程。
城镇化一方面是人口由农村向城市迁移聚集的过程，同时又表现为地域景观的变化、产业结构的转变、生产生活方式的变革，是人口、地域、社会经济组织形式和生产生活方式由传统落后的乡村型社会向现代城市社会转化的多方面内容综合统一的过程，是一个国家或地区经济社会发展进步的主要反映和重要标志。上述的这四个方面往往相互作用，共同促进城镇发展，带动城市扩张，引导乡村向城镇转变。
城镇化将为老百姓带来怎样的福利？
从历史经验来看，撤市设区是提高城镇化率（特别是人的城镇化）的最直接手段。此前即墨撤市设区为提高青岛城镇化率做出努力。此外，由于与主城区的联系更加紧密，公共交通等基础设施会更加完善，教育、医疗、住房、养老、交通等民生事项也将纳入城市管理，实现与主城区的逐步统一，社会保障体系会更加健全。
道路交通是城市功能延伸的“先行触角”。道路建设上，市政道路的大中修维护让道路建设在同类城市中处于先进水平。2016年青岛市全国“主要城市拥堵缓解”排名第2位。
公共停车场建设上，2012～2016年,东岸城区累计建设公共停车场140处,增加停车泊位约4.5万个,缓解了青岛大部分区域停车难的问题。
出行交通上，轻轨现在已经连接了市区和蓝谷，即墨和青岛市区的交通连接，将会有很大的改观。
棚户改造上，经过今年的棚户区改造,青岛市缓解了老城区人口拥挤的现状，不仅推动了老城区腾笼换鸟，更是为实现空间布局调整和产业转型升级做出了贡献，从“有所居”迈向“有宜居”！“住有宜居”仍将是青岛当前及今后一段时期的发展重点。
住房方面，青岛已建立起以公租房为主体,实物保障和货币补贴相结合的住房保障和供应体系。而为了让更多低收入住房困难家庭,不断降低保障家庭申请准入门槛,收入线标准由人均月收入1864元放宽至2936元。将新市民和引进人才纳入住房保障范围,面向新市民基本建成保障性住房2万套,人才公寓基本建成4.7万套。
城镇化是否影响房价？
国际上有一个通用数据是：75%左右的城镇化率是一个国家经济发展一次性大周期的临界点，这个数据是经过美国和日本等所有发达国家验证的。因此，在实践中有两种结果一种叫美国经验，一种叫日本经验，抛开美国、日本、中国在政治和财税制度的巨大不同，追溯（日本，韩国，台湾，美国等等）在城市化率达到75%之前都会经历一个经济快速增长房地产飞速发展的时期，目前中国正在经历的这个时期。
从房地产开发数据来看，也是城镇化发展的一个体现。2017年上半年青岛市房地产开发投资总体平稳，完成645.9亿元，增长12.2%。2016年青岛市城乡建设完成投资1390亿元，房地产完成投资1105亿元。可想而知，这个投资开发，也是可以看到城镇化进程的一个变迁的。最直接简单的变化体现就是：你家附近突然就高楼叠起了。
此外，城镇化不再追求速度与规模，避免了城市过度依赖土地财政，从而掀高地价、推高房价，以建立房地产市场的长效机制。由于收到高房价和政策的影响，身边的朋友在买房子的时候，你能感觉到他们更追求偏远地区化。
从数据来看，2017年青岛市第三季度新建商品房成交40978套，成交面积为4562621.49㎡，同比分别下降30.58%和28.23%，环比分别下降19.07%和14.86%。均价方面，三季度青岛新建商品住房均价实现同比环比双涨，达到11449元/㎡。
从各区成交情况来看，三季度胶南楼市成为最大赢家，成交8290套，成交面积为867865.49㎡，位列各区成交面积排行榜的首位；胶州三季度成交779464.42㎡，排名第二，第三被城阳区夺得，成交627302.46㎡。除胶州、平度、高新区之外，其他区市成交套数均有所下降，降幅最大的是市南区，同比下降78.1%，涨幅最高的则是胶州市，同比上涨38.02%。
那么城镇化跟房价又有什么关系呢？我们不妨以其他国家的发展历程来看。
澳洲墨尔本市中心——不再是生活中心
我们可以追溯一下墨尔本城镇化发展道路，30年前的墨尔本就开始实施城镇化，居住偏远郊区化，并取得了巨大的成功，99.5%的澳洲本地人不生活在市中心，而是选择更有生活气息、教育资源丰富、配套设施完善的卫星城区。相类似的这种状况在加拿大、美国、新西兰的地产市场情景也十分类似。
对比来看，与其他国家城镇化，我们才刚刚开始。不管是市中心还是城镇郊区，看似大相径庭，实际上内涵是一致的，那就是——决定任何一个位置的房价的关键要素是当地的房屋供给和需求关系；而且这种供给和需求关系是动态的、具体的。
同样是城镇化，由于国外是分散功能，最终导致的是市郊房价、甚至是卫星城房价的上涨；而我们城镇化水平短期无法达到这个高度，一个城市的核心区域目前依旧是抢手的。
