“强者恒强，弱者更弱”。在多重因素叠加致使典型房企间分化日趋严重、行业集中度越来越高的当下，兼并重组的案例时有出现，“大鱼吃小鱼”似乎已成常态。在品质与规模化之间，大多数房企最终还是选择了先追求规模的最大化，以求得在这个有些浮躁的行业里的地位跟话语权。于是，业绩报成为市场各方普遍关注的焦点，尤其是上市房企的业绩报，因涉及到企业在资本市场的估值，更引人注目。
截至7月17日，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计55家上市房企披露了2017年中报业绩预告，整体上呈现出冰火两重天的企业分化格局。尽管目前公布2017年中报业绩预告的A股房企一般为中小房企，尚不能代表整个房地产板块的运营情况，但基本上可折射出行业基本面趋势。再结合中国房地产测评中心公布的“2017年上半年房企流量金额排行榜TOP200”情况分析，整体来看，龙头房企的市场占有率在提升，中型房企净利增长速度在放缓，转型不利的企业亏损较为明显且有进一步下滑的趋势。
区域性龙头房企表现抢眼
在上述55家已发布2017年中报业绩预告的A股房企中，剔除数据不全的企业，从预告净利润变动幅度来看，31家呈现上行趋势，占比超过五成；18家亏损，其中8家是首亏；从预告净利润下限来看，18家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元，占比超过三成。
与此同时区域性龙头房企盈利能力仍较强。截止到7月17日，2017年上半年，有5家上市房企预告净利润超过5亿元。具体来看，荣盛发展预告净利润在14亿元~17亿元之间，金融街预告净利润在10亿元~11亿元之间。对于业绩变动原因，荣盛发展表示，公司管理层预计，2017年上半年，公司可结算项目增加，结算收入及利润较上年同期有一定幅度上升。
事实上，虽然多数上市房企2017年一季度的业绩上涨，但行业整体毛利率一直在走低，部分中小房企与大型开发商相比，管理不够高效，城市布局不够科学，难以应对此轮调控周期，净利润方面更是几经起伏，稳健性不足，情况不好的甚至出现严重亏损。
从“2017年上半年房企流量金额排行榜TOP200”情况来看，上半年流量金额超过千亿元的房企达到7家，两千亿元以上的达到3家，最高额度已快接近3000亿元。500亿元到1000亿元之间的有8家，200亿元到500亿元之间的达到26家。这其中，以中梁地产、荣盛发展等为代表的典型区域性龙头房企，与过往同期相比，表现较为抢眼。
长江证券分析报告称，房地产行业进入大象起舞时代，小型房企加速退出，行业集中度快速提升。但提升逻辑从小型房企因经营困难的被动退出转变为拿地困难的主动退出，龙头房企2017年的业绩仍然值得期待。此外，在高竞争背景下，以区域性龙头房企为代表的中型房企具备更强动力奋力一搏，可关注其成长为大型房企的机会。
亏损企业的比例超过三成
在深耕区域、有很好积累条件下，区域性房企业绩得到了很好的释放，但与此同时，亏损企业仍有所增长，占比甚至超过三成。仔细分析下来，这些企业多半处在转型过程中，或刚刚完成重组，其他业务尚未贡献大量利润，或因转型战略出现一定程度的失误，造成预期目标难以顺利实现，甚至成为规模化发展的障碍。
以中航地产为例，2017年上半年，公司预告净利润亏损1.35亿元~1.6亿元之间。中航地产表示，2015年同期转让下属企业深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司股权取得投资收益1.1亿元，而本期无此类事项发生额。此外，公司因2016年底出售地产项目股权事项导致本期收入及利润较上年同期有所下降，以及出售地产业务相关事项产生的营业外支出较上年同期有所增加。
从业绩预减或预亏公司的情况来看，除个别由于高基数导致业绩下滑外，大多数均为转型过程中的中小规模房企。由于地产行业确认收入节奏的特殊性，中报业绩并不能代表全年的业绩增速。相关研究报告分析认为，考虑到上半年统计的23家典型房企销售目标完成率达53.41%，较2016年同期上升8.2个百分点，加上开发商预收款相对充足，预计主流房企全年业绩在调控从严的大背景下依旧将保持稳健发展态势。
方正证券房地产分析师任泽平表示，在本轮调控周期中，中小房企清理历史库存并逐步退出，大型房企顺势兼并重组、冲规模抢占竞争优势，房企集中度加速提升，龙头房企在2017年的市场占有率有望出现跳跃式增长。
但在净利润方面，同策咨询研究部总监张宏伟却表示，待2017年上市房企年报全部出炉，估计房地产行业的平均净利率可能因为市场进入调整期和融资成本的提升而降低至8%~9%，销售规模达千亿元的房企，净利润可能仅为几十亿元，同时还背负80%左右的资产负债率。
鉴于此，张宏伟反复强调，单纯追求规模化的房企主要收益过分依赖住宅销售，而住宅市场短周期调控就将为企业带来资金链断裂风险，同时非住宅销售业务若不成熟，中长期盈利能力和抗风险能力都将非常脆弱。若一些企业一味只看重销售规模，不重视产品品质提升及品牌溢价，利润危机一旦到来，将对相关企业造成重大打击。
另有分析认为，下半年信贷融资等严控政策预计仍将持续，房企资金面在年底或迎来新一轮考验。因此，对所有典型房企而言，如何调整拿地节奏与比例，优化现金流管控与负债水平，是下半年房企需要重点关注的内容。在这种现状下，房企对房地产相关多元布局的拓展将日趋活跃，一些上市房企将更加积极寻求如社区物业、特色小镇、长租公寓等新的业务增长点，在多元化布局上势必也将更加频繁。
数据来源：中国房地产测评中心
