在上海刚刚宣布“要拿地，只能租，不能卖”之后，广州发布《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，曝出大消息：租购同权。这条堪称中国住房租赁史上具有里程碑意义的措施，究竟意味着什么？
对此，乐观派拍手称快：学位房房价终于要下降了，就近租个房子，孩子就能读个好学校！曾经因无法给孩子良好教育资源而出走的人才也将留下，城市对人才的吸引力提升了。悲观派则表示担忧，究竟有多少人能真正享受到新政的福利？教育资源丰富区域的房租又是否会大幅上涨，让你觉得以前买不起，现在租不起？
三位地产专家，解答你亦悲亦喜的疑惑。
“许多一二线城市将跟进类似政策
租售并举能抑制租金、稳住房价”
丁祖昱 易居企业集团 CEO
广州并非第一个实行租售并举的城市，从全国范围来看，上海是第一个。 7月7日，上海发布《上海市住房发展“十三五”规划》，已经把租售并举规划得相当到位。
规划显示：未来五年，预计新增供应各类住房约170万套。其中，商品住房约45万套、租赁住房约70万套、各类保障性住房约55万套。从中可以看出，租赁住宅占到大头。
上海的规划主要强调租赁房屋数量，而广州的新政则放到各个具体层面，相对较为明确。其中，关注度最高的学区房问题，其实在很多城市，包括上海都已经在做了。
未来，租售并举将成为一线城市及大部分二线城市的趋势，特别是目前房价上涨较快的城市，租售并举将成为其未来住房消费市场的一个重要举措。
由于目前还不知道广州新增租赁房屋的套数，所以很难测算租金下调的幅度。但总体来说，肯定能抑租金、稳房价，特别是对于城市外围的房价，具有一定的稳定作用。
相信未来很多一二线城市都会跟进类似政策，因为无论是对于恢复和提升城市活力、竞争力，还是吸引人才，都能起到非常大的作用，而这也是政策实施的最大初衷。
“租户上优质学校的可能性并不存在
租房不会成为主流消费形态”
张大伟 中原地产首席分析师
目前各地的入学标准为：第一顺位是房户合一，即监护人是房主+户主；第二顺位是房主；第三顺位才是租房。那么，租户可以和房主同时参与顺位入学，根本不现实。
从过去的政策来看，广州这次的政策并无新意。租房也可以上学的前提，是学区尚有余量。如果是资源紧张的学区房，租户上优质学校的可能性并不存在。
比如在北京的非热点学区，外地户籍通过租房具备了五证后，就可以入学。但在西城、海淀、东城等热点学区，一般只能保证房户合一的第一顺位入学，很多监护人非房主的三代都需要调剂。
现在来看，各地政策都在鼓励租房，但不可否认的是，倡导租赁的人都住着自己买的房子。相比商品房的投资行为，学区房产生的原因更多是源于未来发展问题，除非全国教育资源变均衡。
从全球来看，任何一个通胀国家的租赁行为都不会非常稳定，因为长期租赁导致的结果是越来越买不起房。
首先，因为租售比悬殊，所以对于房源拥有方来说，租赁的收益并不高，因而选择长期出租的比例不高。相比购房可以选择信贷等杠杆，租房者很难承受房租的上涨。所以交易中，房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上处于强势地位。
其次， 租赁交易能否稳定？长周期签约可以一定程度上保护部分无力购房的租户，但房价处于上涨中，租户也经常处于选择购房的等待中。所以从全球来看，除非通货紧缩国家如德国等，否则租赁行为很难保持长期稳定。
第三，租赁备案的比例：除了北京等核心城市，其他城市基本没有备案。全国到底有多少租赁交易、多少租户，都很难有市场数据。目前的数据大部分来自中介，而中介数据存在曲解政策、误导市场的可能性。
④对企业等二房东交易的问题：部分企业在大规模出租房源的过程中，同时收取代理费和租金差价，利用对市场的了解，囤积房源，拉高租金。客厅住人是否合规？转租的企业或者个人是否有差价的约束？这类问题都没有明确。
“理念美好但细思极恐
建议出台‘空置税’增加租赁房源”
韩世同 广东省房地产研究会副会长
广州这次的政策，整体来看有许多创新之处，尤其“让租房者过得幸福”这个理念很美好。提出试点口号能够引发全国议论，但实际落地难度较大，可以说堂而皇之，但又细思极恐。
目前来看，存在两大难题：
第一，租房能否落户？
这次发布的通知中，享受“租购同权”需要具有本市户籍。能否办理户籍，影响到孩子能否享受同样的福利。那么，无房怎么落户？这恐怕有困难。
如今学区房如此盛行，政策上可操作性不强，除非废除当前的学区房制度，重新换一个模式。否则，在学籍本来就很紧张，突然多出一批要读书的孩子，怎么解决？
第二，如何增加租赁房源？
短期内，很难有大量房源入市，建议出台一个“空置税”。比如，你拥有2套或以上房子，闲置的房产超过一定面积，如果既不出租，又不自住，就要被收取较重的税，这样可以有效地逼出很多房源。
同时，公租房这块，政府之前号称要提供大量公租房，实际上并不多。此前广州定的租金不合理，适用对象太窄，导致大批公租房租不出去。
所以，对于房源这块，需要有一部分纳入社会保障体系，另一部分通过社会化来提供。例如，这个月上海推出2宗地块，用途均为租赁住房，要求竞得人须100%自持70年。但社会化不应强制“只租不售”，而应以鼓励的方式，比如给予开发商税收、融资、政策上的鼓励等。
但是，租赁房源也不能太多，否则不仅会影响到租赁市场，而且也会影响到出售市场。
最终，租赁市场的发展，主要在于观念的改变，我并不主张年轻人被一套房子困在一座城市，这样会影响人才的流动性，对整个国家以及国民素质都不利。
