限购下旅游型置业者转投公寓市场 业内:价格优势是当下最大卖点

    更新时间:2017-06-27 17:00  

编者按】 2011年青岛执行住房限购政策时,外地置业群体曾在一段时间内在岛城楼市中“人间蒸发”,即使是凸显城市特色的旅游旺季,也不见他们踪迹。今年3月开始,青岛又迎来接连几轮房地产调控新政,其中明确说明,外地人以及社保不满12个月的来青工作的非本市户籍居民家庭,暂不得购买住房,这让不少外地置业者又“犯了难”。

日前,记者走访调查发现,随着高考、中考的结束,青岛迎来新一批以家庭为单位的外地旅游客群,其中不乏一些潜在置业群体,在当下的房地产政策下,这些旅游型置业者开始将目光投向了“公寓”产品,其首要因素自然是公寓类房源不在限购范围内,这造成公寓市场行情出现了小幅升温。

公寓,房价,青岛公寓

限购政策下 大批外地置业者进入青岛公寓市场

近日,一位上海大姨在烟台海阳市一口气买下50套房的视频在微信朋友圈传的沸沸扬扬,可见外地置业者对山东城市发展相当认可。而作为山东著名的滨海都市,青岛更是房产投资客最钟爱的城市。

虽然一口气买50套房的壕气大姨不常有,但是近期涌入的青岛投资客却依然可见。但由于今年限购政策对户籍的把控,他们只能把目光定商业地产上。历先生是四川人,是成都两家青年旅社的老板。他告诉记者:“对于我们外地人来说,投资写字楼和商铺成本太高,但投资公寓非常有优势”。由于工作性质的原因,历先生非常关注国内民宿的发展,“现在住特色的民宿已经年轻人旅行时追随的潮流,在青岛这样文艺又美丽的海滨城市,投资几套小公寓做民宿不仅能赚钱,房子还可以保值升值,一举两得,这是目前像我这样的外地人,能在青岛购买的最合适的不动产类型了。”

除了像历先生这样远道而来投资客之外,青岛周边城市内也有不少置业者对青岛公寓市场同样很有兴趣。刘先生上个月刚在延吉路CBD周边下定了一个45㎡小公寓,“从潍坊到青岛1个小时的高铁非常方便,每年夏天我都会来这边度假,也很想在青岛买套房子。既然目前我不能买住宅了,看看公寓类产品也不错,户型小、总价低、还带精装修,这对于我来说非常合适。”由于刘先生购买的房子是现房,可以即买即住,因此他已经和托管企业签订了协议,每年8月份为他空出房子用于度假,其他时间可以全权托管。“真的挺值的,这房子我可以自己住,其他时间还能赚租金。”

公寓类新盘价格低、房源充足 二手公寓过户税费高成交率低 

近些年来,随着人们对公寓认可程度普遍提高,市场上的公寓产品越来越多。对于投资客来说,新盘公寓仍然是香饽饽,尽管有些旧公寓占据交通旺角的优势,但是高昂的交易税费却把税费降到很低。

据了解,在青岛个人买卖商业地产需缴纳的税费有5种,分别是契税:税率3%,该税由买方承担;营业税及附加:税率为房价差额的5.6%,该税由卖方承担(差额=计税价格-房屋的购入原值);个人所得税:税率为房价的20%,该税由卖方承担;土地增值税:进行评估清算、发票清算或核定征收土地增值税,该税由卖方承担;印花税(产权转移书据),税率为0.5‰(买卖双方均需缴纳)。

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相较而言,购买公寓类新盘不仅没有交易税的高门槛,且与疯涨的住宅相比,公寓的房价也相对亲民,甚至同一地理位置、或同一楼盘,公寓类房源的价格更低。

记者了解到,目前青岛的公寓产品一共有仅20个楼盘在售,可供投资客挑选的余地很大,尤其以市北和黄岛的房源较为充裕。市南区两家在售公寓位置十分优越,紧靠香港中路,价格也偏高,普遍在28000-35000元/㎡之间。市北公寓房价仍处于谷底,均价15000元/㎡左右,比如舞阳路启迪协信即将开盘,建面约30-40㎡,价格预计13000元/㎡,滨海1号33-52㎡loft公寓总65万起,目前新闻网优惠启动,享94折优惠;金科星辰公寓开盘12000-15000元/㎡左右。信达蓝庭福邸LOFT公寓、商铺在售,公寓均价13500元/平。黄岛方面,公寓价格与市北相差无几,基本上都要在13000-15000元/㎡,万达东方影都包含40-76㎡精装、毛坯房源,13500-19000元/㎡左右。青岛城市传媒广场目前在售soho公寓户型建面约60㎡左右,均价12000-13000元/㎡,中南金石国际广场在售高层房源,精装公寓户型面积60平、148平、213平,均价16000元/平。

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业内:不限购特性吸引外地置业者转向 公寓价格优势也是卖点

公寓不限购的特性,可能是当下许多有来青岛置业计划的外地客群的唯一选择,毕竟商铺价格较高,而且也要求投资客具备一定的投资经验,独具慧眼才能得到良好的收益,而公寓入手门槛则相对低了不少。“当下青岛公寓市场,迎来了很多曾经倾向住宅市场的外地潜在置业群体,预计这个6月虽是淡季,但公寓成交行情要比3月份执行限购政策前要好不少。同时价格优势是公寓的另一杀手锏,即便是属于同一楼盘项目,公寓售价相比住宅一般也要便宜20%-35%之间,不少还是带精装的,很有竞争力。”

在青从事公寓销售工作6年的逢先生表示,目前青岛市公寓市场呈现多元化、分散性特点,各区域和各种概念性新产品层出不穷。从沿海高大上的海景豪华公寓,到城市腹地“小而全”的青年微型公寓,都开始争夺市场。但是作为商办性质的产品,不少公寓是为了平衡土地性质而设计,对于开发商来说是无奈之举。公寓的居住品质相较于普通住宅自然也有各种短板,比如购买公寓是不能落户的,另外商业水电开销也比较大,加上产权年限短等因素让本地购房者并不十分青睐这类产品。但不得不说,投资的低门槛和高收益才是公寓的主要卖点,购房者选择时可更倾向于配套、品牌、价格,这些是决定公寓产品发展的方向关键点。

【一分钟看懂公寓和住宅的区别】

1、产权年限:十分在意产权年限的购房者们要注意,住宅的产权年限大多为70年,而商务型公寓根据用地性质产权为40年50年,不过青岛市场也存在极少数70年产权的公寓。

2、日常费用计算方式:普通住宅的水电费按民用算,而公寓楼水电费按商用计算,物业费方面也是同样的,所以价格会偏高些,但也有部分公寓按民用进行计算的,这个购买之初就要详细咨询。

3、户口问题:公寓如果是在商业用地上建起的项目,是商业性质,就不能办理落户。住宅在满足一定条件下,如面积、付款方式等,在青岛可实现买房落户。

 4、贷款及转让成本:贷款利率和首付不同:相比住宅而言,公寓从贷款方式、首付比例、贷款利率、契税、贷款年限等方面都会有所不同,转让税费比较高。

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