青岛出台《关于印发青岛市开展既有住宅加装电梯试点工作实施方案的通知》(以下简称《实施方案》)引发强烈关注,青岛也成为全省首个给老旧楼房加装电梯“指路”的城市。面对这一重大利好,市民在欢欣鼓舞的同时,藏在心里已久的念头也冒了出来:我家的楼房是否能加装电梯、加装后对楼体安全是否有影响、加装费用有多少?12月15日,《青岛市既有住宅加装电梯设计导则》(以下简称《导则》)发布,建议老楼加装的电梯与楼梯贴邻布置,要求工程设计使用年限不得少于15年。记者就此采访了多位专家学者,他们表示,技术上已经相当成熟,电梯企业也摩拳擦掌,只盼随着政策的逐渐清晰,强大的市场需求会给青岛的电梯加装市场带来颠覆性影响。
老楼装电梯已无技术障碍
“这真是大大的好消息,一旦全面实施,得解决多少老年人、腿脚不便的上下楼难题啊?”看到本报15日刊登的《老楼装电梯岛城亮方案》消息,家住同和路的81岁老人张久俊欣喜不已。他和老伴一字一句地研究方案内容,“政策是有了,就是不知道我们住的楼符不符合加装要求,也不知道装一部电梯得花多少钱?”
有着同样疑问的远不止张久俊老人一个。
青岛市电梯行业协会顾问专家委员会主任孙剑告诉记者,青岛市区分布着大量没有安装电梯的多层住宅楼,这些老旧楼房结构各异,建筑年代不同,地理位置不同,这些都可能会成为今后加装电梯的障碍。“比如说有些楼房间距较小,楼外很难有空间再加装电梯井,而有些楼房房龄较老,墙体结构不适合承载外挂钢结构,这些楼房即便是居民同意、资金到位,也是不适合加装电梯的。”
孙剑表示,一楼楼房是否适合安装电梯,要进行实地勘察,包括基层的承重能力、电路构造、安装方位等,要进行再设计。
对于那些经实地考察可以加装电梯的楼房,技术层面是否还有难点呢?
青岛西奥电梯工程有限公司副总经理都清霖告诉记者,目前对于电梯企业来说,加装电梯技术已经没有任何障碍。“居民比较关注的是加装电梯对既有住宅楼结构的影响、电梯产品配置是否经济合理、是否符合环保节能要求、人机界面应美观大方,这些问题对正规电梯企业来说都已经不是问题。”
青岛理工大学建筑学院副教授李承来近年来一直关注养老建筑问题,曾作为山东省内唯一一名专家成员参与老年建筑规范编写工作,他也表示,老楼加装电梯在技术上已经相当成熟。
据了解,早在1987年《住宅建筑设计规范》里就提出七层(含七层)以上应设电梯,而2000年《工程建设标准强制性条文》、《住宅设计规范》(GB50096-1999)要求“七层及以上住宅或住宅入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅必须设置电梯。”
“青岛很多七层楼房并未加装电梯,尤其是一些下面是网点房的住宅楼,住在顶层的住户实际已经是在9层了,每天也只能靠爬楼梯上下楼,加装电梯的愿望非常强烈。”李承来说。
李承来介绍,老旧住宅加装电梯通常有在建筑内部加装和外部加装两种方式,不同结构的老旧住宅需考虑加装电梯对公共空间、日照、采光等对居民的影响。采用外部加装时要尽量考虑在建筑物北侧的原则,在保持原住宅楼梯不动的情况下通常采用在原楼梯入口外侧设置电梯的做法,该方式对原住宅的主体结构影响较小。加装时会遇到电梯出入口与住户居住层平面的错层问题。而采用内置加装电梯方式通过拆除原有楼梯,新建电梯井道并在外侧重建楼梯,实现电梯出入口与住户楼层平层的方式解决老旧建筑中的错层,该加装方式对原住户的出行产生的影响要高于采用外部加装电梯方式,在实践中并不常用。
那么这外加的电梯到底应该加在哪?李承来介绍,在不改变原有建筑主体结构形式、不破坏原建筑基础并满足城乡规划、建筑抗震、消防安全的情况下,应针对不同楼型和室外环境选用不同的电梯出入口形式以最大程度为居民提供出行方便。
李承来介绍,目前,青岛的老旧多层住宅基本分成两大类,一类是较老式的筒子楼结构,一类是传统单元楼结构,这两种结构对应的加装电梯入口形式以“Z”形和“之”形居多。其中,“Z”形结构出入口,居民可通过内部走廊乘电梯,加装的电梯井道可直接紧贴大楼,占用公共空间小,节约空间；钢结构井道外形美观,亦可以成为整栋大楼的景观。“之”形结构出入口使电梯厅和楼梯厅的空间都得到充分利用,居民在一楼可选择乘电梯或走楼梯,结构紧凑、经济适用,但缺点是出入口位于楼层中间,居民需要再多爬半层楼。
在轿厢选择方面,李承来表示,老楼加装电梯最主要的目的就是为了应对人口老龄化,因此参照《老年人居住建筑设计标准》,选型时就应保证电梯厅有足够的空间,满足老年人和轮椅使用者出入电梯的需求。“条件允许的话,最好选择能够容纳担架的电梯轿厢,以便居民发生意外时医护人员可及时施救。”
孙剑表示,尽管技术层面已无问题,但加装电梯毕竟是相当专业且复杂的工程,普通居民很难准确把握。孙剑建议,居民在考虑申请加装电梯前,一定要找专业人士实地调研,综合考量得失后再做决定。
单位宿舍楼将成突破口
没了技术上的障碍,经济账又成了居民重点考虑的因素。
由于研究需要,李承来曾考察了全国多个城市的老旧房屋加装电梯市场,他发现一些城市即便出台了相关政策,但加装电梯推广依旧很慢。究其原因,症结不在于电梯本身,更多的问题出在谁出钱上。
都清霖告诉记者,加装电梯的费用包括前期勘测设计费、电梯井道及安装费、电梯设备款和安装款等,一部普通民用电梯纯设备款约在14万至18万之间。李承来调研发现,目前青岛市区安装一部七层楼高的普通电梯,成本费用在25万元上下。
按照青岛市《实施方案》规定,加装电梯的资金来源主要包括:业主自筹资金、所涉及房屋分户账中的专项维修资金、财政补助资金和社会投资等。
李承来分析,尽管这4个渠道各自所占比例并未明确,但从已经出台细则城市判断,业主自筹资金应该占大头。而按照青岛市规定,这部分资金应根据所在楼层等因素,由业主按照一定的分摊比例共同出资,分摊比例由业主协商确定。
“协商解决往往就会没法协商。”李承来解释说,以一栋7层住宅楼为例,改造意愿最强烈的自然是五六七等高层住户,三四层属多层住宅的“黄金楼层”,他们的改造意愿往往是比较模糊的,而一二楼底层住户一般是不愿意加装电梯的。“一些城市的小区即便不让底层居民出钱,他们照样不愿装,因为一旦装上电梯,一楼原本便捷的优势就没有了,高楼层房屋势必会因加装了电梯而增值,另外底层房屋所有者也担心因遮挡、噪音等问题贬值。”
李承来说,为了调和这些矛盾,外地一些城市的经验是中高层按楼层高低逐级分摊费用,低层不出钱,并对1楼进行适当补偿。广州市于今年6月出台《广州市既有住宅增设电梯办法》和《广州市既有住宅增设电梯技术规程》,新版《办法》引入居委会、业委会等第三方协调机制,提供了可选择参考使用的出资分摊比例系数。以第一层为0、第二层为0.5、第三层为参数1,从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数,即第四层1.1、第五层1.2,并以此类推出资比例。同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分该层建筑总面积的比例确定。
需要强调的是,这个指引是参考性的,不具有强制性。“南方还有一种比较极端的情况,他们在楼顶再加盖一层,然后整体往上挪一层,把1楼空出来当该楼公共活动空间,这种改造方式对楼房建构、强度、地基承重等要求较高,一般的楼房很难复制。”
孙剑也表示,随着相关政策出台,征得全单元住户同意就成了推进加装电梯工作最难攻克的一关。从已经完成加装的楼栋分析,一些单位宿舍楼或者单位的房改房,由于住户均为同一单位同事,意见也更好统一,这或许会成为老楼加装电梯的突破口。“只要有了成功先例,其他小区楼座就可以借鉴经验,规避教训,从而最大限度满足全单元住户意愿。”孙剑表示。
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