【编者按】当下青岛主城内住宅地块供应越来越少，房价一路看涨。与普通住宅相比，目前公寓类产品价格还在“洼地”，除了年轻刚需之外，不少投资置业者将目光重新投向商业类地产性质的公寓产品。银十”之后，青岛10多家小公寓类产品扎堆儿上市，常年做冷板凳的公寓市场迎来了“秋收的硕果”。
不过，虽然公寓类产品虽然看上去很美，但在投资购买中还有一些隐性风险和门槛儿，需要置业者们细细研究，只要能啃下“硬骨头”，就可获得相当好的收益。
青岛10多家公寓扎堆儿上市 20-30㎡的微户型成“新宠”
记者经过调查发现，十一黄金周过后，青岛一时间有十多家公寓项目齐亮相，除了麦迪绅澎湃岛、城市传媒广场2家扎根西海岸之外，剩下的都集中在市内四区，尤其是市北的项目居多，在地理位置的优势已经不用多说了。由于人们思想观念的转变，这一轮新上市的公寓，户型大小也悄然发生变化。
图为爱家公寓28㎡精装小户型
早些年公寓类型都专门为年轻白领从学校毕业到成家而设计的过渡居所，户型一般都是40-50㎡为主，厨卫卧样样都有，总价必须得在刚需可承受范围之内。当下的社会是年轻人的社会，正值青春年少的90后们享受快节奏生活，喜欢“下馆子、吃外卖”，他们甚至都不需要厨房等，为了适应年轻一代的“个性需求”，“微户型”“mini户型”公寓产品的踏步越来越频繁地出现在人们视线中。
前有万科“米公寓”的成功试水，近期青岛市也有其它项目开始推出“mini”户型，位于市北CBD的爱家公寓就是一栋典型的“mini公寓楼”，2栋公寓只有一种户型——28㎡精装公寓，但是空间设计十分灵动，多达46处储藏空间也解除“收纳难”的烦恼。另据了解，爱家公寓为全封闭小区、暖气入户，投资、自住皆宜。位于南京路222号的悦澜公馆的公寓户型也多种多样，其中就属26-40㎡的精装小户最为亮眼，水民用，电商用，地暖取暖。此外，瑞昌路与湖清路交汇处热盘滨海1号，有loft性质的公寓，并设计有33㎡的户型，可将4.7米层高，做成上下两层，以此来增大使用空间。
同一区位公寓比住宅低4000元/㎡ 投资公寓当“包租婆”16年稳赚1套房
今年“十一”之后，楼市紧刮政策风，但青岛房地产市场一直稳步前进。目前来看，股市行情每况愈下，明年央行降准降息的消息不绝于耳，房产作为保值升值的产品仍被不少投资客看好。
经过2016年大半年的洗礼，青岛房价再次攀升了一个台阶，全市的商品房住宅乘风破浪，价格普遍上涨。但是公寓产品的价格却没有明显的价格变化，还算是“洼地”。记者了解到，目前同一地理位置，或者说同一楼盘上的公寓产品和住宅产品相比，出现了公寓价格偏低的趋势。例如滨海一号是集住宅、公寓、商铺、写字楼等多种业态的大型综合体，今年8月推出的住宅产品均价13500元/㎡，而刚刚上市的loft公寓起价9523元/㎡，惠后47万/套起，总价几乎只是住宅的一半。
延吉路万达39克拉成为青岛最火的公寓
无独有偶，在延吉路CBD内中心也有类似的情况。我们知道，中央商务区内的5年内以内的二手房均价也要18000元/㎡-20000元/㎡了，但爱家公寓、中锦大厦、悦澜公馆loft这三家公寓项目相隔不远，但无论是loft、mini公寓还是soho，定价在均价15000元/㎡左右。令人兴奋的是，15000元/㎡的价格中还包含2000元/㎡精装标准，这对置业者来说是个“福音”，单身置业者可以省心省力直接入驻，投资型置业者可以拿到钥匙立即出租。
孙先生对于投资房地产颇具心得，“去年年底是买普通住房的好时候，但是现在住宅贵了、公寓便宜，要是手上资金充裕买两套公寓还是蛮赚的”。他告诉记者，青岛旅游业发达，这两年短租房日益火热，并且还会越来越热，买几套小公寓赚租金非常划算。他给记者算了比账，万达39克拉公寓的租房市场已经相当成熟，42㎡精装套一租金已经达到2300-2500元/㎡。若以同样位于CBD的爱家公寓为例，购得一套28㎡的精装户型只需40万元，再以月租金2000元/㎡租出去，那么不到17年的时间就可获得40.8万元的受益，不仅可以房款成功赚回，还将赚得一套房子。
专家：投资公寓不推荐贷款 房租未必在短期内可以抵消利息
说到投资回报，同样是商业地产，相对于写字楼和商铺这类价格高、面积大的商业地产产品，公寓户型小、总价相对较低，投资门槛也相对较低。再加公寓不受限购政策影响，也不在将来要出台的房产税的纳税范围内，青岛旅游季短租公寓产业链发达……一系列因素的影响，投资公寓的前景还是十分广阔的。不过，凡事都具有两面性，既然公寓存在着诸多优势，那么它也会有一些相应的缺点。
作为商业地产，公寓自身产权一般为40年，水费、电费以及物业费都是按照商业标准水电收费，价格稍高。不过香港中路的丽晶御筑是一处产权为70年的公寓，对于置业者来说产权久远可使用年限会更长一些。另外，为了迎合市场需要，打开销路，不少现在公寓楼盘也开始引进天然气和暖气，适度降低水电费用，比如滨海1号就是暖气入户，直接解决了寒冷冬日的供暖问题，另外水电费用和普通民用住宅一样，生活成本降低了不少，最对日后吸引租客都大有好处。比如，徐州路上的悦澜公馆的供水也是民水收费。
除了水电物业费用高之外，公寓这类商住产品还在贷款方面还有相对高的门槛。一位国有银行负责信贷方面的工作人员告诉记者，和普通住宅不同，首先，购买公寓首付款必须要支付50%以上的总房款，另外贷款的利率要上浮10%。这就意味着购买公寓式的成本要比普通住宅高一些，即便是将公寓出租了“以租养贷”，房租未必在短期内可以低销利息的支出。但是若要全额购买，则不会出现房贷上浮等不必要的担忧，还是比较划算的。因此小公寓虽好，但投资仍需谨慎。
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