青岛日报社/观海新闻12月30日讯 30日下午，市政府新闻办召开新闻发布会，介绍我市工程建设项目审批制度改革创新工作情况。
2025年以来，青岛高质量完成优化城市更新项目审批、打造项目审批“畅聊智办”智慧服务模式、探索运用AI大模型提升项目报建便利度等4项省级改革试点任务。截至目前，建设项目全过程审批时限压缩至60个工作日以内，社会投资项目拿地后最快5个工作日即可开工建设，实现“拿地即开工”。参加全国工程建设项目审批制度改革评估，综合排名全国第二，取得历史最好成绩。
近期，我市先后印发了《青岛市优化城市更新项目审批流程实施方案（试行）》《推行工业项目租赁土地办理工程审批手续的指导意见》两个文件，更好助力重点项目早开工、早建成、早投产，以高质量项目建设推动高质量发展。
5类城市更新项目审批流程进一步优化
《青岛市优化城市更新项目审批流程实施方案》重点针对老旧小区改造、历史城区保护更新、城市危旧住房原拆原建、地下管线更新改造、老旧厂房盘活利用5类城市更新项目，从优化审批流程、建立协同机制、强化底线管控等3个方面提出9项措施，打通项目从策划生成到投产运营全过程的审批路径，推动审批服务从“分散化”向“集成化”转变。
强化项目策划生成。针对五类城市更新项目的特点，明确建设单位、改造计划、实施方案等内容。例如，老旧小区改造、城市危旧住房原拆原建项目应通过相关部门联合审查方式确定改造方案，建设单位持联合审查意见依法办理审批手续；区（市）城市道路主管部门应根据地下管网管廊更新改造实施计划完善管网综合方案，建设单位依据管网综合方案申请管线更新。
简化用地批准手续办理。老旧小区改造、城市危旧住房原拆原建、老旧厂房改造等不涉及新增用地和土地权属性质变化的改造项目，无需办理用地批准手续，可用已有用地批准手续作为土地证明文件。无法提供用地批准手续的，可由区（市）人民政府出具改造地块权属清晰无争议的情况说明。
简化规划许可手续办理。外墙增加保温层、利用既有空间进行提升等不增加计容建筑面积的老旧小区改造情形，除重大市政干管外200米以下的管线工程，原管位原管径的管线更新工程，不涉及道路规划红线变更的城市道路维修工程，适用工程规划许可豁免。
简化施工许可手续办理。对于老旧小区改造中不涉及建筑主体结构变动及属于低风险的新建项目，建设单位可以承诺书代替施工图审查合格书申报施工许可。对于老旧小区改造、历史城区保护更新、地下管网更新改造等项目，建设单位可根据房屋征收进度、规划许可办理进度及已批准掘路计划，申请按单体或片区等拆分标的方式分期办理施工许可。
精简竣工验收流程。推行老旧小区改造、城市老旧住房原拆原建项目联合竣工验收，依法组织参建单位、专项验收部门、项目属地街道、社区及居民代表等共同参与。对满足独立使用功能的单位工程，可单独开展联合验收。
分类办理不动产登记。历史城区已征收楼院不涉及改建、扩建、拆除重建的，建设单位持土地权属来源材料、质量验收和消防验收等材料申请不动产登记。危旧住房拆除重建后，申请人可持土地权属来源材料及建设工程符合规划的材料和房屋竣工验收备案材料办理不动产首次登记，涉及增加建筑面积的还需补缴土地出让金。
规范消防设计审验标准。因保护利用历史建筑、历史文化街区需要，确实无法满足现行国家工程建设消防设计标准要求的，通过专家论证、依法会商等形式制定科学合理的消防技术方案，作为消防设计审查验收等的技术支撑。明确此类项目消防验收备案的抽查比例100%，确保消防安全底线。
建立高效协同的审批服务机制。推行“高效办成一件事”主题式服务，将城市更新项目纳入全生命周期集成办理。通过部门函询、联合会商等方式，协同解决项目推进过程中的难题，避免企业“多头跑、折返跑”。
强化底线管控与风险防范。在优化审批的同时，《实施方案》明确要求守牢质量安全、历史文化保护底线。提出进一步明确工程质量安全监管分工，防止出现监管真空；加大限额以下工程技术指导和抽查力度，确保工程施工管控措施落实到位。严格开展涉及老街区、老厂区、老建筑项目的历史文化资源评估和前置审批，确保城市更新与文脉传承并重。
租赁土地承租方可办理全流程工程审批手续
近年来，随着产业加快升级，越来越多的工业企业希望通过租赁方式获取土地，快速启动项目建设。在以往的审批实践中，工程审批手续建设单位必须与土地使用权人一致，承租企业无法以自身名义办理立项、规划、施工、验收等手续，影响项目落地效率，土地资源未能充分发挥效益。
为破解这一难题，青岛积极落实省部署要求，结合工作实际，制定了《推行工业项目租赁土地办理工程审批手续的指导意见》。针对涉及租赁用地的工业项目，允许承租人以自身名义，凭相关证明文件，办理从立项到竣工验收的全流程工程审批手续，真正实现“谁投资、谁申报、谁负责”，进一步降低用地成本，优化营商环境，激活发展动能。《指导意见》主要从适用情形、具体举措、业务流程等3方面推出11条改革举措，明确办理工程审批手续的有关要求。
在适用情形方面：一是明确办理范围。工业项目投资人租赁我市行政区域内已取得不动产权证书的工业、仓储类国有建设用地，或已依法入市的农村集体经营性建设用地的，允许其以自己名义办理规划许可、施工许可和竣工验收备案等手续。二是明确办理负面清单。未按出让合同约定缴纳土地出让金、未按出让合同约定或划拨决定书规定的期限和开发条件开发利用土地的，或者法律法规规定、合同约定不得出租的情形，不适用本政策。
在具体举措方面：一是明确土地相关管理规定。土地租赁后，出租人须继续履行土地出让合同或划拨决定书义务，并监督承租人遵守相关规定。同时，承租人必须按原批准用途使用土地，确需改变的，须经规划部门审核，并报同级人民政府批准后，重新签订租赁合同或者补充合同。二是明确土地租赁管理要求。租赁期限不得超过土地使用权剩余年限，且最长不超过20年。出租人和承租人须签订书面租赁合同，明确出租方和承租方的责任和纠纷解决方式，以及租赁期满地上建筑物、构筑物的处置方式。三是明确责任和缴费主体。承租人承担租赁土地期间的安全生产、生态环保、防疫卫生等公共管理事项方面的主体责任，双方按照租赁合同约定，按政策缴纳与出租土地相关的土地税、费及其他法定税费。四是明确建构筑物处置。租赁期满后，地上建构筑物依照租赁合同约定方式进行处置。政府因公共利益需要收回土地使用权的，地上建构筑物及其附属设施按照土地出让合同进行处置。五是明确不动产登记办理。租赁期内有关部门不得为承租人办理其新改扩的建构筑物不动产登记和抵押登记，但期满后，若双方达成处置协议，可由出租人提交土地权属证明、租赁合同、处置协议等材料申请办理不动产权登记。
在业务流程方面：一是明确办理路径。《指导意见》细化了以承租人为主体的审批流程，涵盖立项、环评、节能审查、工程规划、消防设计、施工许可、竣工验收等七大环节，形成闭环管理；并规定了以上事项的审批时序、前置条件和许可标准等，为承租人办理手续制定具体办事指南。二是明确申报所需材料。将土地租赁合同纳入合法使用土地的证明文件范畴，承租人可持土地租赁合同及出租人的不动产权证，共同作为使用土地的证明文件办理规划许可、施工许等手续。承租人还应提供出租人、抵押权人同意的书面意见，进一步确认承租人的合法办理资格。三是明确办理结果制发要求。各部门在在颁发的许可证书或审批文件中应注明“租赁土地”字样，并注明土地使用权取得方式为租赁及租赁年限，明确土地使用的权利属性，便于后续监管，降低制度创新风险。四是明确租赁合同主要内容。详细列明土地租赁合同应包含的15条内容，包括双方权利义务、建构筑物处置等，既保障了出租人的土地权益，也明确了承租人的主体责任。（青岛日报/观海新闻记者 薛华飞）
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