为规范我市新建商品房预售资金监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设，维护商品房交易当事人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，市住房和城乡建设局起草了《青岛市新建商品房预售资金监管办法》。在前期征求各方面意见的基础上，现通过市住房和城乡建设局网站予以公布，公开征求社会意见。
青岛市新建商品房预售资金监管办法
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条【目的】 为规范我市新建商品房预售资金监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设，维护商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条【适用范围】 本市行政区域内新建商品房预售资金的收存、支取、使用及其监督管理，适用本办法。
本办法所称新建商品房预售资金（以下简称预售资金），是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人按照商品房买卖合同（含认购协议）约定支付的全部房价款。
第三条【分工】 市住房城乡建设局（以下简称主管部门）负责对全市商品房预售资金的收存、支取、使用、监管工作实施监督指导。人民银行、银保监局负责对银行的预售资金收存、拨付行为进行监督检查。
市房屋交易监管机构（以下简称市监管机构）负责全市预售资金监管系统（以下简称监管系统）建设、维护及网络信息技术支持工作，具体承担市南区、市北区、李沧区商品房预售资金监管工作。
各区（市）住房城乡设主管部门（以下简称监管机构）具体负责辖区内商品房预售资金监管工作。
对于预售资金监管工作中涉及银行相关行为的，监管机构会同市金融监管部门商请人民银行青岛支行及青岛银保监局监督管理和指导。
第四条【监管资金流向】 商品房预售资金必须优先用于有关的工程建设，主要包括项目的建筑安装、区内配套建设等。全装修的项目，还应当用于建筑及其附属设施的装修装饰工程等。
第五条 【监管额度】 工程建设费用总额按商品房项目自取得商品房预售许可证始至预售商品房完成竣工验收备案所需工程建设费用核定，即批准预售的商品房建筑面积与单位工程建设费用的乘积，按本办法规定纳入协议监管，称预售资金协议监管额度（以下简称协议监管额度）。
单位工程建设费用标准由主管部门组织相关专业机构结合建筑结构、房屋用途、层数等因素综合测定，并根据市场情况调整公布。实行全装修的项目，还应当将装修装饰费用计算在内。
第六条【信息化监管】 监管机构应当通过监管系统与商品房预售许可、房屋交易合同网签备案、建设工程施工管理、信用信息管理等系统共享信息，对预售资金实施信息网络化、自动化监管。
第二章 监管银行及账户
第七条【监管银行】 具备下列条件的商业银行（以下简称监管银行）向市监管机构提出申请，经审核确认后，应当与市监管机构签订预售资金监管金融服务协议并由主管部门公告，可以配合各监管机构开展预售资金监管业务，提供相应的金融服务：
（一）在各区（市）均设有营业网点，承诺遵守我市预售资金监管规定的分行级及以上的商业银行；
（二）具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力、承担预售资金监管风险的能力；
（三）近3年内未发生金融风险及重大违约事件；
（四）网络技术条件能够与监管系统兼容对接并实时导入资金出入账信息。
监管银行应在各区（市）指定一家综合性支行（以下简称承办银行）承办本辖区内的预售资金监管业务。
第八条 【监管账户】 申请商品房预售许可的房地产开发项目应当纳入预售资金监管范围。开发企业申请商品房预售许可前，应当选择并确定承办银行，按照一个商品房预售许可申请对应一个账户的原则，开立预售资金监管专用存款账户(以下简称监管账户)。承办银行在该监管账户下按楼栋为基本单元设立监管登记台账，记录预售资金收存、支取等情况。
第九条 【监管协议】 开发企业、承办银行、监管机构应共同签订预售资金监管协议，明确各自的权利、义务、责任。签订监管协议时，开发企业应当会同承办银行向监管机构提供下列资料：
（一）承办银行资料；
（二）《建设工程施工合同》；
（二）《商品房预售方案》。
第十条【协议内容】 商品房预售资金监管协议应当载明各方当事人的名称、地址、项目名称、坐落、总建筑面积、总套数、监管账户名称、账号、施工单位名称、施工单位账户、监管项目范围、监管额度、使用节点、资金收存支取使用方式、违约责任、争议解决等相关信息。
未开立监管账户并签订预售资金监管协议的项目，不予发放《商品房预售许可证》。
第十一条【账户变更】 监管账户设立后，开发企业不得擅自变更。确需变更监管账户的，开发企业应当与原承办银行共同向监管机构申请并经审核通过后，重新签订监管协议，并将原监管账户的结余资金转入新监管账户。
第十二条【信息公示】 开发企业应当在商品房销售场所显著位置公示预售资金监管协议。
预售资金监管承办银行和监管账户信息应记载于《商品房预售许可证》和《商品房预售合同》。
第三章 预售资金收存
第十三条【资金收存】 监管账户是预售资金收存的唯一账户，开发企业或代理销售机构预售商品房时，应明确告知购房人监管账户相关信息，由购房人将全部预付购房款直接存入监管账户。房地产开发企业不得直接收存购房款，不得提供任何其它预售资金收存账户。
第十四条【资金确认】 购房人申请按揭贷款的，贷款银行或住房公积金管理机构应当将按揭贷款直接发放到监管账户，并由开发企业会同贷款银行和承办银行将入账资金明确到户。分期或其他付款方式购买商品房的，在签订《商品房预售合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入监管账户。
第十五条【资金入账核验】 开发企业提交商品房预售合同网签备案时，房屋交易合同网签备案系统自动与监管系统对预售资金入账情况进行核验，预售资金未存入监管账户的，将不予预售合同网签备案。
第十六条【报表】 开发企业应当会同监管银行按照要求向监管机构报送监管项目的预售资金收存、支取情况对账单及相关报表。报送的资料应当真实、准确、完整、及时。
第四章 预售资金支取、使用和终止监管
第十七条【支取方式】 开发企业提报商品房预售合同网签备案后，监管系统按户自动核验存入监管账户的预售资金信息，对协议监管资金实施全程监管。
当监管账户资金总额达到协议监管额度后，开发企业应与项目的施工企业共同向承办银行申请，自行提取协议监管额度以外的资金，优先用于项目工程建设。
第十八条【节点控制】 开发企业应当按工程进度申请支取协议监管资金。工程进度控制节点按照建成层数达到规划总层数三分之一、建成层数达到规划总层数一半、主体结构封顶、取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》确定。
规划设计总层数为18层（含18层）以上的建筑，可增加“建成层数达到规划总层数三分之二”的节点。
（一）建成层数达到规划总层数三分之一的，可申请不超过协议监管资金30%的资金额度；
（二）建成层数达到规划总层数一半的，可申请不超过协议监管资金50%的资金额度;规划设计总层数为18层（含18层）以上的建筑，建成层数达到规划总层数三分之二的，可申请不超过协议监管资金70%的资金额度。
（三）主体结构封顶的，可申请不超过协议监管资金90%的资金额度；
（四）取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》的，监管终止。
开发企业可以凭银行出具的保函或具有强制执行效力公证的工程款支付担保协议，按楼栋为单位免除相应楼栋建筑面积的协议监管资金。银行保函或担保协议的担保期限须至项目取得竣工验收备案证明文件后止。
第十九条【信用关联】 监管机构可根据开发企业信用状况、资质等级等情况，适当调整商品房预售监管资金支取比例。
信用等级为A、B的，可通过提供银行保函或具有强制执行效力公证的工程款支付担保协议，适当提高资金支取比例；信用等级为D的，不得使用银行保函或具有强制执行效力公证的工程款支付担保协议，资金支取比例适当降低。
第二十条【支取材料】 开发企业向监管机构申请支取使用协议监管资金时，应当按节点提供下列材料：
（一）建成层数达到规划总层数三分之一、一半或三分之二的，应当提交施工单位出具的证明，由监管机构实地查看；
（二）主体结构封顶的，应当提交《主体结构工程质量验收报告》；
（三）竣工验收的，应当提交《房屋建筑工程竣工验收备案表》。
第二十一条 【支取审核】 开发企业申请使用协议监管资金时，监管机构应当自受理之日起3个工作日内完成审核。经审核符合本办法第十八条规定的，同意使用；不符合条件的，不予使用。
第二十二条【支取时限】 承办银行应当依据监管机构的指令和传输的电子信息，于当日完成资金拨付。
第二十三条【承办银行义务】 有关部门对监管账户进行冻结和扣划的，承办银行应证明预售资金及监管账户的性质，并于当日书面告知监管机构。开发企业应当及时组织资金用于预售商品房工程建设直至完成竣工验收，并书面向监管机构报告，监管机构应当核实确认并予以公告。
第二十四条【终止监管】 当开发企业取得监管账户内所有房屋的《房屋建筑工程竣工验收备案表》后，可向监管机构申请解除监管。监管机构确认通过后，监管系统内解除相应的预售资金监管，同时通知承办银行，终止对监管账户资金的监管。承办银行应当根据开发企业申请及时办理监管账户注销。
第五章 监督管理
第二十五条【开发企业违规】 当开发企业存在下列问题时，承办银行根据监管机构的指令暂停支取资金，由监管机构责令开发企业限期整改：
（一）开发企业直接截留预售资金或转入其他账户且未按要求整改到位；
（二）监管账户内实收首付款小于应收首付款；
（三）入账资金未明确到户；
（四）分期付款尾款或贷款超期未交入监管账户；
注：超期是指分期付款的尾款超过商品房买卖合同中约定的交款日30天的；办理贷款的，预购商品房抵押登记审核完成后30天贷款未进入监管账户的；
（五）开发企业提供虚假材料申请使用预售监管资金的；
（六）自行提取协议监管额度以外的资金，未优先用于项目工程建设，未及时支付给项目建设相关单位。
第二十六条【监管银行违规】 监管银行违反预售资金监管金融服务协议约定或承办银行违反预售资金三方监管协议约定的，依照协议严肃处理并责令改正；情节严重的，除承担相应责任外，监管机构暂停与该监管银行签订的预售资金监管金融服务协议。同时抄送人民银行、银保监等部门和单位。
贷款银行未按相关规定将购房人的商业贷款、住房公积金贷款发放至监管账户的，监管机构应暂停与其签订的预售资金监管金融服务协议并提请主管部门及时向社会公告，同步抄送人行青岛中心支行、青岛银保监局。
第二十七条【施工单位违规】 勘察、设计、施工、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规支取预售资金的，由监管机构责令其限期改正，对逾期未整改到位、造成严重后果的，承担相应的法律责任，并将其行为记入企业信用档案。
第二十八条【工作人员违规】 参与预售资金监管的有关部门、机构和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由有关部门依法依纪追究责任。
第二十九条【文件统一】 本办法规定的预售资金监管金融服务协议、预售资金监管协议、保函使用规则等由主管部门会同市地方金融监管局商请人行青岛中心支行及青岛银保监局制定。
第三十条【特殊情形】 根据国家有关政策、房地产市场变化调控需要、建筑设计规范等情况，主管部门可对监管资金使用节点、相应资金支取比例和预售资金支付节点等进行调整，报市人民政府批准后公布执行。
第三十一条【有效期】 本办法自 年 月 日起实施，有效期至 年 月 日。原《青岛市新建商品房预售资金监管办法》，同时废止。
