受疫情的影响，今年房企的业绩发布会普遍有所推迟。疫情对整个行业带来的冲击已毋庸多言。事实上，早在万科在2018年秋季例会喊出『活下去』，日子就已经慢慢变得没那么好过了，去年进一步加剧，以至有“被渠道掐住咽喉”之说。在此基础上，新冠疫情又补了一刀。
因此，今年的房企年报，尤为引人关注。从已经发布业绩的情况看，不少房企——甚至巨头的业绩未达预期。比如，某房企3月中旬披露2019年度业绩，次日就迎来了A/H股双杀。
龙头如此，其他的自然可想而知。当然，也有部分房企，表现依然亮眼。比如，龙湖、金科、融信中国、奥园等。成功从来不是偶然的，为什么他们这么牛？
▲来源：各企业年报
当然，过去的经验固然重要，但大家更关心的应该还是未来该怎么干，因为按照最乐观的预期，今年整个行业的规模也是会下滑的。竞争必然更加激烈。过去表现优异的房企是怎么看的？打算怎么干？
以上，在各房企的年报，或者业绩发布会上，都有答案。下面，明源君就来对此一一解读。
组织变革，提高人均效能
降低拿地以及拿钱的成本
中欧国际工商学院终身荣誉教授许小年认为，企业的第一社会责任，是以尽可能低的成本为公众提供产品和服务。
人类文明的发展史，就是不断提高效率的过程。提供类似的产品，你的效率比别人高，成本比别人低，你就赢了。过去一年，标杆房企在这一块都做得不错。
一、多渠道拿地降低土储成本
很长一段时间内，帕尔迪都是万科学习的对象，可是，2007年，其结束了创立以来连续57年保持盈利的纪录，巨亏22.56亿美元，此后4年其继续亏损，合计亏损额度超过此前10年的盈利！
帕尔迪亏损的原因之一是其拿了很多毛地，在市场单边上行时，问题不大，但一旦涨幅变得很小甚至下跌，这就成了毒药。
目前，我国房地产市场就正面临类似的状况——地拿对了怎么弄都行；地拿错了就非常麻烦。
一些百强房企前几年过于乐观，拿了大量高价地，以及大量旧改项目，本想吃成一个大胖子，结果去年自己被人给吃了。因此，控制拿地节奏和成本十分关键。
▲来源：金科股份总裁喻林强演讲PPT
为了降低拿地成本，各房企各显神通：
良好的财务状况，让龙湖可以在低点多拿地。去年，龙湖拿地面积/销售面积122%，拿地面积中76%位于一二线，拿地均价/销售均价36%，同比-6.7pct。有钱是一方面，另一方面是拥有商业运营优势，让龙湖可以参与竞争部分相对有门槛的项目，有效降低了其拿地的成本。
奥园的旧改——特别大湾区的旧改项目不少。2019年，奥园新增可售货值约1861亿元，平均土地成本约每平方米3199元，对比2019年10103.5元/平方米的销售均价来看，拿地成本较低。
类似的，2019年，融信通过一二级联动等多元化渠道新获得46个项目，有效降低了成本。
金科则通过更多合作等方式，降低拿地成本，去年前三季度成本由同期3430元/平方米降至2509元/平方米，新增土地权益比例持续下降至66%。
二、控制杠杆、提高信用评级，降低融资成本
春节开工之后，地产融资口的人十分忙碌。为啥？因为缺钱啊！一TOP30房企融资口的人告诉明源君，现在能拿到钱，奖金几乎是以前的2倍！
为了救急，一些房企不得不拿高成本的钱。这作为权宜之计尚可，但长期这样就很危险。因为它会吃掉你一大截的利润。
虽然去年宏观层面从去杠杆转向了稳杠杆，但标杆房企都在有意识的降杠杆，财务稳健了信用评级高了，融资成本自然也就降了。
融信在2018年即提出要主动降负债，寻求在规模、利润和杠杆方面保持三个稳定；2019年净负债率70%，较2018年同期下降35个百分点。
同时，融信还通过严密监测资本市场动态，把握市场窗口，进行债务置换等积极的债务管理举措，通过交换要约，发行美元债，公司债，股份配售等，降低了融资成本，延长了债务期限。
这些举措赢得了国际三大信用评级机构的认可，三大机构去年相继上调了对融信的信用评级。
金科股份2019年末资产负债率、扣除预收账款后的资产负债率为83.78%、48.12%，分别较三季度末下降0.07%和上升0.09%，基本维持稳定。公司于今年2月发行的公司债利率明显下降。
2016年至2019年，中国奥园先后获惠誉、标普及穆迪三大国际评级机构一致调升企业信贷评级及展望，展望正面。同时，融资渠道多元化，2019年，公司率先打开亚洲美元债券市场，并重启内房三年期美元债公开市场发行……
至于一直在财务上严格要求自己的龙湖，更是厉害。吴亚军在业绩发布会上表示，龙湖向来是“天晴补屋顶”，去年下半年就开始注重现金流，今年1月份已完成全年基本融资！
三、组织变革，提高人均效能
去年，在提及备受关注的泰禾人才选拔标准时，黄其森表示:“大家说房地产有泡沫,我说最大的泡沫就是人才，动不动薪酬上千万”。
一语惊醒梦中人。此前，行情来得太快，赚钱太容易，业内普遍对前景十分乐观，纷纷在市场上高价抢人。最后发现，用不了那么多。
比如，截至到去年底，万科房地产开发系统1.9372万人，增幅52.9%，同期其销售金额只增长了3.9%，跑输了全市场（全国商品的销售额同比增长6.5%）。因此，去年以来，万科一直在进行组织重建和精简人员。何况其他房企。
龙湖自2018年就开始进行重大的组织和人事变革，去年12月23日成立环京事业部，又借机进行了新一轮人员变动。与此同时，龙湖的对外招聘费用高于同类型企业——每年对外招聘的中介预算超过8000万，这意味着龙湖对人才十分的重视。
金科和奥园也有类似动作，仅以人才引进为例，奥园去年引入了大量标杆房企背景的专业人才；金科的人才结构进一步优化——地产板块硕士(含)学历以上人才占比14.15%，较上年提高3.6个百分点。
融信则略有不同。其在去年开始了成立以来最大的一次组织变革——原有的“4+1”的事业部格局——四大事业部及西南区域公司裂变成10个新的区域集团和公司。
放眼当下房地产行业，大部分公司都在进行组织架构的收缩合并，融信却选择逆势裂变。为何？还是为了提高组织效率，因为到了这个体量，原先的区域三级管控并不利于未来的发展。
努力打造产品力，提升产品溢价
受各种因素影响，去年，不少房企，甚至部分巨头的平均销售单价都出现了明显下滑。可是明源君遴选的房企，销售均价基本都上涨了——
龙湖的销售均价1.7万元/平米，同比上涨4.9%。
奥园平均售价由2018年每平方米约9007元上升至每平方米约9227元，同比上升了2.4%。
金科2019年销售均价明显提升，达9764元/平。考虑到金科2018年销售均价约8852元/平米，较2017年增长1379元/平米。这已是金科连续多年大幅上升。
融信2019年平均合约销售均价21583元/平米，与2018年平均合约售价为21672元/平方米持平。
销售均价的上升，原因当然是复杂的，比如不同能级城市布局权重的变化，产品结构的变化等等。
不过，明源君认为，最核心的还是产品力！
很长一段时间里，为了冲规模，快速复制，甚至一张图纸打遍全国是最省事的方法。可是如今这种方式已经越来越行不通了。如果说，以前大家还没觉得特别明显，疫情过后，产品力的差异将会使得房企的竞争力大分化。因为人们突然发现，现在的房子住得是多么的不舒服！
当然，其实过去几年，但凡上规模的房企都在搞产品线建设。百强房企平均大约有4条产品线。可是，产品线和产品线是不一样的！怎么做，做出差异、做出“高覆盖度”才是关键！
万科早在10多年前就开始产品线研发了。但以“快速复制、全国扩张”为目的的“运营型产品系”建设是1.0版本。
略晚一点，以龙湖、中海为代表的“控成本、降风险”为目的，更侧重技术、研发、模块的“研发型”产品系建设，是2.0版本。
现在需要进入3.0版本——回归产品和服务的原点，回归客户的真实需求，要从过去开发商B端自我的运营、成本、进度等效率提升，转向面向客户C端的产品溢价、品牌溢价和产品特色差异化的新阶段。要达到差异化和内外兼修的水准。如此，才能在日益同质化的环境下突围——毕竟，现在百强房企的售楼处都越来越雷同了！
可是，不少房企虽然搞了产品线，但其实运营、成本、研发这些基本功都还没有修炼好。所以，很难发挥威力。这也是龙湖、融信、金科等厉害之处。
2018年融信明确了产品系，2019年形成了“1+3”的产品系梯队，“1”是指一个明星，“世纪系”，"3"是指三个主力，“府、澜、公馆”。
同时，围绕艺术人文社区的概念，融信在已建社区内引入文化艺术硬件及相关软件资源，增设无人图书馆、无人咖啡吧、古典音乐教室等，让融信业主在满足社区功能性的同时，还有精神上的皈依。
金科蒋思海认为：“目前，大部分解决了住的问题，但距离住好还需要时间过程。金科要不断把客户延伸、市场延伸、产品延伸。”其“金科产品新内核——生命建筑”在去年3月全新亮相。是千亿金科在20余年开发之后对未来建筑的系统思考。
生命建筑把智慧社区、智能家居融合起来，用科技来提升房地产品质。这样的房子在疫情期间，会很扛打（详见《》）。
2019年，中国奥园完成了三年产品战略的制定，建立区域设计中台，打造奥园A+产品力体系，通过数字化设计管理平台与实体化产品研发基地—A+工坊的联动，在夯实标准化的基础上持续创新，荣获多项境内外行业大奖，产品力全面提升。
至于龙湖，那更不用说了，毕竟很早就得到过地产界公认的产品第一人老宋的认可：全国房企里，造房子的品质让我佩服的只有“一家半”，其中半家是星河湾，一家则是龙湖。
2020年该怎么干？
业绩发布会上，万科总裁祝九胜直言，疫情整体上对万科的影响“相当大”，体现在销售、交付、现金流、开复工等方方面面。
虽然业绩不及资本市场预期，但万科还是一家优秀的公司。万科如此，显示的是整个行业的困境。未来该怎么办？
郁亮的说法是“当好农民种好地”——做农民其实是不需要预测天气的，无论天气好坏都要种地……所以一定要把自己的种地能力提高。
对此，明源君特别认同——我们当然可以做一些必要的预测，规避部分风险，但没有人可以完全预知未来。能做的，只能是做好自己能做的事。
如果觉得迷茫，不知路在何方，看看标杆房企们是怎么做的，多少还是有启发的——虽然不能全都照抄照学。在上述基础上，至少还有以下这些是必须要做好的（分别对应短期、中期和长期）：
首先，时刻要清楚自己的家底。邵明晓在业绩发布会上表示，现在龙湖每10天就做一次压力测试。干什么？用来指导后续哪些策略该调整。
现在市场变化越来越快，特别疫情还在国外蔓延。需要时刻做好调整战斗姿态的准备，而这一切的前提是你得清楚你手里有啥牌。在这个基础上，推动工程体系、大运营体系的运作。
比如，疫情发生以来，融信确保现金流平衡，销售、投资计划均与现金流情况进行匹配，坚持最低现金余额应保障足以满足未来12个月基础运营资金支付。
其次，量入为出。虽然上述房企去年的业绩完成不错，但2020年的目标，普遍定得比较谨慎。
比如，对于龙湖这样财务自律，手里大把钱（毕竟今年1月份就把全年的钱拿了）是个抄底的好机会。
但邵明晓在业绩会上表示，今年大概率会在去年的基础上稳中有增，但会按全年净负债率来倒算拿地金额（去年，龙湖拿地额/销售额44%）。
龙湖去年12月以来，特别是今年1月以来，已经拿了22个项目，但进入3月份一些城市地价上涨，龙湖就进入了多看少动的状态。
为什么？因为预期下降了。弯道固然可以超车，危险系数很高，一不小心就会翻车，活下去才有无限可能。
最后，继续强化体系建设，特别是增大数字化和科技的投入，提升精细化程度。旭辉集团总裁林峰说，房地产行业要向制造业学习，回归制造业。什么意思？现在房地产行业太粗放！
▲来源：金科股份总裁喻林强演讲PPT
金科近几年表现特别亮眼，跟其在这方面的努力密不可分。以数字化为例，其构建的共享数据分析平台，2019年的覆盖率为80%，2020年计划达到90%，2021年达到95%！
为啥？因为光靠加人，加班加点是不够的，必须要科技赋能。邵明晓就介绍，龙湖冠寓现在都是根据系统抓取的客流等数据智能定价的，人房比提高了一倍多，效率大幅提升，成本相应下降；碧桂园已经有32款建筑机器人投放工地测试，安全性和工作效率比人工作业大幅提升……
▲碧桂园年报
目前，房地产科技已经进入3.0智能化的阶段，不在数字化、科技上投入的房企，未来很容易掉队——因为效率上，你就输了。
▲来源：金地集团董事长凌克演讲PPT
小结
当前，病毒风险、疫情风险、治理风险,交织在一起。可以说,“百年未有之大变局”。每次全球战“疫”，甭管过程多么曲折，归根结底就是拼两样东西——一是科学技术，这是致胜的最终武器；二是社会组织能力，这是控制疫情、减少损失、为科学家赢得时间的关键。
对房企来说，道理类似。前几天有个数据，17年前的百强房企83%已经被淘汰出局了。这也是一种周期。未来，房企内部组织的能力、对科技的应用，将决定你能否度过危机，留在这个市场当中。（作者：明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强）
