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起风了!限售逐步解冻,这10个城市首当其冲

核心提示: 两年前,从广州厦门开始,全国50多个城市先后上马“限售”。史上最大规模的“冻房”政策,成为这一轮楼市调控最深的印记。

两年前,从广州厦门开始,全国50多个城市先后上马“限售”。史上最大规模的“冻房”政策,成为这一轮楼市调控最深的印记。

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如今两年过去,第一批限售房已经到期。

这意味着,大量二手房正式“解冻”,陆续获得入市资格,这将对楼市产生多大影响,会不会导致新一轮抛售潮?

01、这10大城市首当其冲

限售,是这一轮楼市调控的标配。

2017年3月24日,厦门率先出台“限售”政策,新购房一律获得不动产登记证2年后方可上市交易,限售由此开启。

随后广州、福州、青岛等地跟进,最终蔓延到全国60多个城市,其中不乏类似菏泽这样的三四线城市。大多数城市限售周期为两年,部分城市为3年或5年。

如今,两年过去,限售即将解冻,这10大城市首当其冲。

其中,厦门、福州、青岛、广州四大城市,作为全国第一批限售之城,目前首批限售已经到期。

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在月内,常州、东莞、扬州、海南、济南、保定徐水六地都将触及限售解冻期限。

这意味着,就在本月,将有10大城市限售陆续解冻。

而在5月,嘉兴、南宁、芜湖、徐州都将触及解冻点。到今年10月,除个别限售周期为3-5年的城市外,大多数城市限售都到了解禁周期。

值得一提的是,2018年12月底,山东菏泽已经率先取消限售政策,而当时,菏泽的限售尚未到期。 (参阅《取消限售!全国打响松绑第一枪,意味着什么?  》)

02、限售到期,冲击有多大?

限售解禁,究竟对楼市有何冲击,这要从限售的政策初衷说起。

限售,本意是为“冻房”而来,冰封楼市,锁住流动性。既不允许获利了结,也不允许清盘退出,无论涨跌,这些不动产都不能参与。

这就带来双重效果:在房价大涨之时,它能遏制投机;在大跌之时,也能限制抛售,从而缓解楼市下跌态势。

所以,限售到底会对市场带来何种影响,要看的是市场究竟处于哪一个阶段。

在不同的楼市环境下,限售解禁带来的影响有天壤之别。

在楼市上行期,限售解禁基本不会对市场产生多大冲击;而在楼市下行期,限售解禁,二手房将会大量入市,显然会加速市场下行趋势。

不过,如今的楼市,既非上行,也非下行,而是维稳性盘整。

虽然3月以来,以北京、上海、厦门为代表的个别一二线城市有所回暖,但量能相比过去仍未出现扩张,价格还只是稳中有涨。至于大多数三四线城市,仍在高位盘整,部分城市量价齐跌的下行趋势仍未扭转。

这种背景下,限售解禁,自然会对市场带来一定冲击,从而打乱楼市回暖的节奏。

毫无疑问,投机资金被冰封两年之久,获利了结的驱动十分强劲。

03、广州 VS厦门:限售解禁影响几何?

那么,到底有多少房源获得解禁资格?

先说广州,2017年4月-12月,二手房成交量高达8.5万套,一手房成交量也达到6万套。这意味着,未来八个月,广州将有14.5万房源限售解禁,获得入市资格。

而目前,广州每个月的二手房成交量约为7000多套,限售解禁将对市场造成一定影响。

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事实上,广州的二手房挂牌量已经出现大幅增加。4月初,广州链家二手房源放盘量突破4万套,而2月初仅为3万套左右,去年10月则是2.6万套左右。

不过,与此同时,广州“317”新政同样满两年,“5年社保限购限制”解禁,部分外来需求被释放,与限售解禁形成对冲。这里的背景是,2017年3月17日,广州升级楼市调控,外地购房门槛从“3年社保”调整为“5年社保”。

再看厦门,2017年3月之后,厦门一二手房成交量全部萎靡不振,整体成交量约为2.4万套左右。

而2019年3月,厦门楼市回暖,成交量不断上行,当月二手房成交量超过4000套。如果厦门能保持如今的市场热度,限售解禁带来的短期冲击影响不大。

当然,无论广州还是厦门,抑或其他城市,随着限售盘解禁,未来二手房放盘量还将会继续扩张。

04、哪些城市影响最大?

限售解禁的影响不容小觑,但对不同城市的影响不能一概而论。

有必要指出的是,限售解禁,只是赋予入市资格,至于是否抛售,则要视城市环境和楼市阶段而定。

其一,炒房团向来都有抛售冲动,而无论哪个城市,刚需都不会轻易抛盘。对于在2017年就已经加码限购的城市来说,刚需所占比例一般都会高过外来投资者,这些城市受到限售解禁的冲击也就相对有限。

相反,对于那些以外来投资者为主的城市,限售解禁的冲击可想而知。尤其是炒房团,借助楼市回暖抛售出货,将是大概率事件。

其二,高处不胜寒,2017年房价处于最高位的城市,所受冲击也就更大。越是当初房价处于高位,投资者浮亏越多,抛售的动力也就越大。相反,2017年楼市刚刚上行就加码限售的城市,大多数被冰冻的房子都有浮盈空间,相比在山顶上接盘的购房者,也会相对淡定。

其三,对于除大都市圈外的三四线城市,务必要谨慎。过去在棚改货币化刺激之下,三四线新房价格快速上行,翻倍行情屡见不鲜。但如果未来无人接盘,那么翻倍也只是浮盈,前期涨太多都没有多大意义。对于这些城市,要警惕叠加而至的双重压力:一是棚改新建房上市带来的新增库存,二是二手房抛盘带来的巨大压力。

其四,注意“5年社保限购解禁”与“限售解禁”形成的对冲效应。2017年3月,上海广州等地将限购门槛从“3年社保”升级为“5年社保”,一批购房者被拒之门外。如今,部分购房者已满足限购年限要求,这会对限售解禁形成一定对冲效应。

其五,一二线大抛售的可能性不大。基于2019年稳楼市的政策目标,随着货币宽松和楼市松绑成为主基调,加上一二线局部楼市开始回暖,这一轮限售解禁,整体上不会形成大规模抛售潮。

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责任编辑:于倩
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