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社科院发布房价走势预测 一二线城市房价高位盘整

核心提示: 中国热点城市的房价已经处在摇摆不定的高位振荡期,一众专家牛人正在展开多空对决,各种预测如同春天的柳絮般漫天飞扬。

中国热点城市的房价已经处在摇摆不定的高位振荡期,一众专家牛人正在展开多空对决,各种预测如同春天的柳絮般漫天飞扬。

昨天,中国社科院给出了自己对房价短期内走势的预测。

【一】

10月26日,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心发布《中国住房市场发展月度分析报告》,《报告》预测短期内一二线城市房价稳中略降,三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。

一句概括就是,短期内一二线城市房价高位盘整,三四线城市房价增幅放缓,个别三四线城市可能会大跌。

社科院的预测是基于外部环境、政策、城市层级、市场、资金得出的综合判断,它认为

从外部环境看,国际经济形势复杂多变,美联储进入加息周期,国际资本市场动荡加剧,中美贸易摩擦尚未缓解。外部不确定性显著增加,短期内将增强住房市场观望情绪。

从政策面看,中央抑制房价上涨的决心不会发生改变,“房住不炒”的方略也在从各方面得到进一步落实,这不仅对稳定房价预期有积极作用,也将促使开发企业放弃幻想转变经营方式。

从城市层级看,一线城市已经进入存量房市场,受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小;二三四线城市一旦销售不畅,住房库存将再度增加,并反过来进一步增强房价下降压力。

从市场层面看,部分开发企业资金链较为紧张,为了生存采取降价促销回笼资金策略,将对二三四线城市及一线城市远郊房价形成向下冲击。

从资金面看,随着定向降准等稳健货币政策的实施,市场利率有所下降,预计首套房贷利率大幅上浮现象也将得到改善。但“大水漫灌”的现象暂不会出现。

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预测房价,每年都有大把专家前赴后继,能够说准者却寥寥无几。但是,中国的专家们秉承着屡败屡战的优秀传统,还是乐此不疲地顶着耳光继续预测。

其中最为著名的当属财经专家谢国忠,十几年如一日的看空房价,却频频被中国楼市牛长熊短的行情打脸,多少听从他言论的人,被他给耽误了。

与谢形成鲜明对比的是任ZQ,他长期看多的观点被市场频频验证,让他成为了中国房价预测的标杆。

作为中国权威机构的社科院,号称国家最高智库,对房价的预测又如何呢?对于本轮预测的正确性,只有时间能给出答案,但我们可以通过它过往的预测准确率来做个参考。

【二】

社科院每一次对房价的预测,都能引起舆论界热议,但从过往经验来看,社科院的预测十有八九不靠谱。

有人甚至说,社科院专家们的预测,还不如掷铜钱预测得准,后者最起码还有50%的胜率,而前者年年测,年年错,年年错,年年测。

本号查阅了公开资料,整理出了社科院过去近十年关于房价预测的言论与最终结果对比,如下:

1、2007年社科院蓝皮书预测:2004年以来的较快的城市房价涨幅有可能持续下降,整体房价涨幅有望回落到5%以下。实际上:2007年房价上涨超乎大家的想象,不仅股市攀上6000点,而且各地房价纷纷暴涨。

2、2008年社科院预测:房价当年出现拐点可能性不大,拐点将在2009年下半年出现拐点。实际上:当年年末即出现了整体性下滑格局,但是,到了2009年又出现了大规模的上扬的报复性反弹。

3、2009年4月社科院预测:北京房价有下降空间,到第三季度将止跌回暖。实际上:3月份北京地王就出现了,当年5月,全国房地产放量报复性反弹。

4、2010年社科院谨慎预测:2010年房地产市场全国的商品房价格下调的可能性不大。实际上:2010年一线城市又出现几轮暴涨,最令人惊讶的是,三四线房地产市场也开始爆炸性的上涨,商业地产也是迅速升温。

5、2011年社科院预测:我国房价走势将会出现分化格局,低档商品房价格将走低,平均房价水平将下降。实际上:当年是低档商品房上涨最为迅速的一个年份,受到限购令的影响,低档商品房和三四线城市的房价,还在持续升温。

6、2012年社科院预测:几乎不存在上涨可能性。实际上:国内房价首现同比环比全面上涨。

7、2013年社科院预测:全国房价稳中有升;实际上:全国房价环比上涨7.7%。

8、2014年社科院预测:房价可能小幅增长,城市地区之间的市场分化加剧。实际上:房地产市场进入调整期,全年涨跌幅几乎可以忽略。

9、2015年社科院预测:房价以软着陆为主,整体延续衰退。实际上:2015年下半年牛市从深圳启动。

10、2016年社科院预测:房地产市场仍处于调整期,至少还要低迷两年。实际上:2016-2017两年全国楼市迎来大涨。

看看这战绩,不忍直视,但心里对社科院更多的还是心疼。

而更让人哭笑不得的是,不但楼市不给社科院面子,股市也一样。

2015年底社科院在发布的《2016经济蓝皮书》中,对中国股市作出了“2016年上证综指或在3200点至4000点内波动”的判断,并提出了慢牛的观点。

而实际情况却是,2016年的A股市场,基本上处于2638.30点至3538.69点之间运行。

俗话说,没有那金刚钻,就别揽揽瓷器活,奈何奈何! 

【三】

谢国忠,社科院对房价的预测频频打脸,而任ZQ却成了房价预测的标杆,并不是智力与知识水平上存在较大差异,关键是前两者只考虑当时的经济周期,而忽略了最关键的一点,中国特色和市场制度。

中国楼市是政策性市场,短期的走向与政策有直接关系。所谓“短期看政策,中期看金融,长期看人口”。

任志强之所以长期看多中国楼市,就是看准了两点:1、中国城市化进程导致中心城市人口在不断增加的事实;2、中国的土地财政,城市对土地财政依赖度决定了楼市再经济建设上举足轻重的地位。

当然,期间受政策影响,也有过短暂的调整,比如2008年,比如2014年。

以此来看社科院本轮的预测,本号认为还是有几分正确。7月31日中央政治局会议释放“坚决遏制房价上涨”铁命令,并建立了问责机制后,中国热点城市纷纷进入了调整期。政策强压之下,未来短期内我国一二城市的房价微幅调整是大概率事件,三四线城市也将在情绪传导和货币棚改因城施策下渐渐冷静下来。

但中国城市化进程长期走势仍在,土地财政也并未改变,这是决定中国中心城市楼市长线上涨的关键。

所以,本号一直以为,未来一段时间,是中心城市的刚需客上车的最好时机,因为长线看,中心城市的房价仍会涨。

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责任编辑:于倩
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