众所周知，改善性需求已经成为当今楼市当仁不让的主角之一，随着房价的一路走高，岛城改善性需求者的购房选择区域也在不断外延，同样，开发商也在不断调整所推项目的户型结构。
作为以往楼市绝对刚需的置业区域，李沧区如今已经逐渐向改善性需求市场转换，不仅大户型的供应和成交在市场的占比上升，而且价格也发生了逆转。
供应和成交大户型占比皆上升
根据青岛锐理提供的数据显示，从销售成交来看，同2015年相比，2016年李沧区90平方米以下的中小户型下降了2.8个百分点，而90平方米以上的改善性需求户型则上涨了近3个百分点。同销售占比的变化一样，开发商的户型供应结构变化更加明显。2015年，90平方米以下的刚需户型占比为58.6%，2016年下降为47.1%，户型占比下降的11.5个百分点，则全部增长到大户型当中，成为改善性需求购房者的选择。
以万科生态城为例，2011年、2012年，万科生态城分批次推出项目一期房子2215套，其中60平方米—90平方米的户型为1912套，占比为86%，而90平方米以上的大户型房子仅有302套；而到了2015年，万科生态城推出二期1208套房子，大户型比例明显提升，其中，60-90平方米的户型为908套，占比下降到75%，90平方米以上的户型为300套；2016年，万科生态城推出三期项目662套房子，其中60-90平方米的户型为487套，占比再次下降到73%。
同万科生态城的推盘结构一样，近几年，这一项目的销售成交大户型占比也在不断上升。“一般来说，开发商会根据市场的需求不断调整自己的户型结构，甚至有些时候会比市场需求还要稍微提前一些。”业内人士告诉记者，万科生态城项目很大，销售期比较长，项目一定会根据市场的需求不断调整户型结构。
无独有偶，近年来，和达地产在李沧的项目也在不断调整自己的户型结构，与万科生态城不同的是，和达地产调整的不是同一个项目，而是公司在李沧的不同项目。
根据青岛锐理提供的数据，2009年至2013年，和达地产在李沧销售的和达和城项目，其中90平方米以下的户型为720套，在整个项目的占比为55%；2015年至2016年，公司在李沧推出的另一个项目和达瞡城，90平方米以下的户型为1019套，在整个项目中的占比为51%，中小户型比例同样出现下降。
“虽然不是同一个项目，项目位置也有差别，但是作为一个地产公司，他们对项目户型的调整，也说明了这个市场的变化。”青岛锐理总经理马光明告诉记者。
刚需和改善户型价格发生逆转
对应市场供应和成交的变化，近年来，刚需户型和改善户型的价格也发生了逆转，如果说，2011年、2012年，因为大户型总价高，所以小户型的单价要高于大户型，但是到了现在，大户型的单价反而要比小户型高。
根据锐理提供的数据，2011年，和达和城高层90平方米以下的户型均价为每平方米8900元，而90-144平方米的户型均价却为8200元，比小户型每平方米低700元，而144平方米以上的户型均价更低，每平方米只有8150元，比小户型每平方米低750元；而目前，在售的和达瞡城144平方米以上的大户型价格为每平方米13000元，每平方米高出90-120平方米的户型价格2500元；万科生态城三期90平方米以上的户型价格为每平方米11500元，而90平方米以下的户型每平方米仅为10000元左右。
“以前的时候，大户型因为总价较高，购买压力大，买的人少，开发商会在定价时，把大户型的单价定的比小户型低一些；但是，现在市场好了，买大户型的购房者多了，开发商不仅调高了大户型的房屋比例，而且也会把价格进行上调，相应地，中小户型比例和价格都会下降。”业内人士告诉记者。
市场变化背后的推手
对于曾经的刚需圣地李沧而言，近年来为何慢慢向改善性置业区域转变？
毋庸置疑，受各种政策的影响，目前，整个房地产市场改善性需求客户增长迅速，李沧区域同样水涨船高，“仅二胎政策的放开，就大大促进了大户型的市场需求。”马光明告诉记者。
而随着需求增多的是房价的上涨。而同李沧相比，市南、市北以及崂山区域价格上涨太快，导致了部分改善性需求客户不得不向外转移，如当前的新都心区域，如现在的李沧东李片区，都已经成为很多改善性需求客户的首选之地。毕竟，从价格上看，同样是120平方米的房子，市南或者崂山可能需要两、三百万元，但是在李沧可能只需要不到两百万元。“除了价格适中外，楼盘多、户型设计合理，购房者可选择余地大也是改善型需求购房者不断北移的主要原因。”岛城地产界人士龙江告诉记者。
对于李沧区逐渐向改善性需求置业区域转变，除了上述原因外，马光明还认为，近年来，整个李沧区域配套建设和发展越来越完善也是导致这一区域价值不断提升的根本原因。“毕竟之前李沧给人的感觉还是比较脏乱差，但是现在这一区域变化特别明显，区域配套上去了，价格又比较适中，可选择的房子也比较多，种种原因，导致了前来李沧区改善居住的购房者越来越多。”马光明说。 本报记者 鞠培霞
