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5月1日起营改增税负下降 百万元房省2400

核心提示: 既然从理论上说,整个行业税负下降了,开发商成本降了,那我们是不是可以猜测,房价也将跟着下降呢?对于这个问题,多位专家的回答是:“不好说”。

“听说房地产行业营业税要改增值税了,房产行业税负可能会下降,那改前改后有啥变化?房价能降吗?”55岁的济南市民于女士很关注新闻,最近半个多月以来铺天盖地的“营改增”信息让她有些似懂非懂“税改”到底给生活带来什么?

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营改增后房产行业税负将下降

5月1日起,营改增全面推开的试点范围将扩大到建筑业、房地产业和生活服务业、金融业4大行业,营业税将退出历史舞台。“营改增之后,房地产行业税负会下降,这是一定的。但不排除个别企业税负上升。”山东财经大学经济研究中心主任、财税专家潘明星说。

潘明星解释,营业税计税依据是营业额全额,增值税是对各个流转环节中新增的价值征税,也就是在缴税时,扣除了上一环节已征税款,解决重复征税的问题。比如甲商品需要A、B、C、D四个企业协作完成,每个企业增值100元,A把产品以100元的价格卖给B,B加工成新产品后以200元的价格卖给C,C再加工后把产品以300元的价格卖给D,D最后以400元的价格卖给消费者。按照现行营业税(全额征税)的计税办法,假设税率是4%,A、B、C、D分别缴纳100×4%=4元、200×4%=8元、300×4%=12元、400×4%=16元的税,甲商品总负税40元,税负率10%。甲商品如果改为缴纳增值税,A、B、C、D企业分别缴纳100×4%=4元、(200-100)×4%=4元、(300-200)× 4%=4元、(400-300)×4%=4元的税,甲商品总负税16元,税负率4%,减税效应显著。且每个企业各创值100元,各缴纳4元税,避免了重复征税。

潘明星说,以上是从原理上讲的。在税收运行中,企业减税的程度主要取决于购进扣税的情况。在销售规模一定的情况下,企业缴税多少取决于购进的多少。购进多的税负下降,购进少的税负上升。如果企业在税改前大量购进(如购置不动产等),将导致营改增后进项税额减少,税负增加。同时如果企业采购不规范,且对方无法提供合规发票,企业将无法抵税,也将导致税负上升。

房价能否跟着降还要考虑市场因素

既然从理论上说,整个行业税负下降了,开发商成本降了,那我们是不是可以猜测,房价也将跟着下降呢?对于这个问题,多位专家的回答是:“不好说”。

潘明星认为,税负的下降对于房企而言,毕竟仅占成本很小一部分,难以推动整体房价下降。但税改等政策综合运用对房地产价格的影响还有待观察。

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为,不是成本决定房价,而是市场决定房价。他举例说:楼盘成本5万元/平方米,如果市场可以卖6万元/平方米,没有一个人会卖5.9万元/平方米;但是如果市场只能卖4.5万元/平方米,企业也不会死扛着。

个人卖房,百万房款省税2400元

对于普通市民而言,营改增以后房产交易环节确实比以前省钱了。财政部、国家税务总局3月24日发布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定,在北、上、广、深4市之外的地区,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

营改增后个人购买不足2年的二手房出售时增值税征收率为5%。之前营业税税率5%,增值税征收率也是5%,看上去这个比率一样,但财税专家指出,营改增后,税负实际上略微降一点。这是为什么呢?

举个例子:5月1日前,个人将未满2年的住房对外销售,那他应该缴纳营业税。房子售价100万元,就该缴100万元×5%=5万元。5月1日后再卖,缴纳的就是增值税了,增值税是按不含税价格计税的,应该缴100万元/(1+5%)×5%=4.76万元。算下来,缴增值税将比缴营业税少0.24万元。企业“五一”后买房 可能几年不用交税

对于企业而言,营改增之后,买房就更划算了。“最近来咨询的企业不少,都是打算五一之后买房的。”4日,工业南路附近一栋写字楼的售楼顾问介绍。

企业买房这本账其实很容易算。根据税改新政,营改增后,所有购进不动产或服务的企业,将从销售方获得增值税专用发票,可抵扣本企业的税款。企业买房后,由于房产的价值较高,且可以抵扣税,营改增后,房地产下游企业税负将降低。简单地说,就是买房子的企业,税负将降低。很多企业可能好几年不用缴税。

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责任编辑:上官云龙
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